“A simplificação da Reforma” e do Setor Imobiliário

Terça-feira, 10 de dezembro do presente ano, ingressou na Câmara dos Deputados um projeto de lei que simplifica o sistema de tributação da renda e aperfeiçoa outras disposições legais tributárias”, conhecido por alguns como a “reforma da reforma tributária”. A grande quantidade de instruções administrativas emanadas pelo Serviço de Impostos Internos após a promulgação da Lei 20.780 colocou na palestra que a aplicação da reforma era mais complexa do que parecia. Por outro lado, alguns setores acreditavam que algumas interpretações do ente monitoramento iam contra a intenção do legislador. Por ambas as razões, a mensagem presidencial estabelece entre os principais objetivos do projeto simplificar o sistema tributário e definir ou clarificar a aplicação da lei, sobretudo no que diz respeito a normas transitórias e de vigência.
O setor imobiliário foi particularmente afetado com a Reforma Tributária, pela incorporação da atividade imobiliária-se ao fato taxado de IVA, as mudanças nos requisitos para acessar o crédito especial de empresas construtoras. Pelo exposto, surgiram algumas dificuldades na interpretação da lei, que vem a ser esclarecidos por este projeto. A seguir estão as principais mudanças que se pretendem incorporar com a “reforma da reforma”, a fim de corrigir esses problemas.
A reforma tributária estabeleceu uma isenção para os imóveis adquiridos com subsídios do Ministério de Habitação e Urbanismo. No entanto, isso implica que as empresas construtoras que vendem directamente ao beneficiário de um subsídio não teriam direito ao Crédito Especial de Empresas Construtoras, já que a transferência de domínio não estaria afeta. O projeto de simplificação propõe explicitar que as empresas construtoras sim terão direito a esse crédito, neste caso, em particular. Além disso, se você deseja estabelecer uma isenção para os contratos de locação com opção de compra financiadas com subsídios.
Uma das regras que geram maior preocupação no mercado imobiliário é a alínea l) do artigo 8 da Lei de Imposto sobre Vendas e Serviços, em vigor a partir de 1 de janeiro de 2016, que estabelece como fato gravado especial as promessas de compra e venda, ou seja, o valor que se paga, como adiantamento do preço final. Como assinala a mensagem presidencial, isso é especialmente complexo, já que as promessas podem estar relacionadas com vendas isentas ou o bem prometido pudesse eventualmente variar. Além disso, a promessa poderia deixar-se sem efeito porque o comprador pode não obter o crédito hipotecário ou por acordo das partes, o que obrigaria a restituir não apenas o valor pago pela promessa, mas também o IVA recarregado na operação. Dada esta situação, o governo pretende deixar isentas de IVA as promessas de compra e venda de imóveis e aplicar o imposto apenas no momento da venda, sobre o valor total do bem, o que inclui os adiantamentos que tenham pago a conta desse valor.
Por outro lado, como nos contratos de arrendamento com opção de compra de imóveis, além da renda do arrendamento, implicitamente, são cobrados juros, coloca-se reconhecer esse componente financeiro, que não deveria ser impostos com IVA. Pelo exposto, propõe-se reduzir o interesse da matéria colectável do imposto, o qual, entretanto, poderá ser objeto de uma avaliação do Serviço de Impostos Internos em conformidade com o artigo 64 do Código Tributário.
O artigo sexto transitório da Lei 20.780 estabelece que as transferências de imóveis efectuadas no âmbito de um contrato de locação com opção de compra celebrado antes de 1 de janeiro de 2016 não estão afectas-a a IVA, na medida em que cumpram com determinadas formalidades. No entanto, com essa redação, entende-se que apenas a cota final para exercício da opção de compra estaria isenta do imposto. Por isso, o projeto de lei estabelece que tanto a escolha como as taxas de aluguel não estão afectas-a a IVA neste caso.
Outra norma que tem sido bastante discutida é o artigo sétimo transitório da Lei 20.780, que estabelece uma isenção de IVA na transferência de imóveis, sempre que se cumpram simultaneamente dois requisitos: que se conte com a autorização de construção emitido pela divisão de Obras Municipais respectiva a 1 de janeiro de 2016 e que as respectivas vendas realizadas até o dia 1 de janeiro de 2017, isso deve incluir a assinatura da escritura pública de compra e venda dentro deste prazo. A razão da controvérsia é que muitos projetos leva um longo tempo para ser construída e para vender é necessário recepção de obras de Direcção de Obras Municipais, para que os prazos estipulados nesta cláusula não são suficientes na maioria dos casos. Por isso mesmo, o executivo considera necessário alterar o artigo sétimo transitório em dois aspectos. Primeiro, estabelecendo que a isenção aplica-se a solicitação de recepção se entra para a Direcção de Obras Municipais, antes de 1 de janeiro de 2017. Segundo, que já não é relevante a data em que se vendam os imóveis respectivos, ou seja, desde que se cumpra o requisito da venda é isenta, não importa em que momento se realize.
Em conclusão, há que reconhecer que, para sua elaboração, foram recolhidos preocupações de diversos atores e que se tratou de resolver as dificuldades que apresentava a implantação da Lei 20.780. A aprovação desse projeto de simplificação, ou “reforma da reforma” pode levar tempo e pode ser alterado durante a discussão, por isso é importante estar atento a essas mudanças e seguir sua tramitação no Congresso.
Gonzalo Polanco Z.
Diretor Executivo
Centro de Estudos Fiscais da Universidad de Chile

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