Compre em 2016, Comprar sem IVA

Como já é sabido, a reforma tributária do ano passado (Lei 20.780, publicada em 29 de setembro de 2014), introduziu uma série de modificações em nosso sistema tributário, entre as quais se destaca a incorporação da atividade imobiliária-se ao fato gravado do IVA, a partir de 1 de janeiro de 2016. Este fato tem gerado grande preocupação no mercado, especialmente agora que está acabando o ano. Muitas imobiliárias anunciam a venda com a frase “compre agora, compre sem IVA” e slogans semelhantes.
No entanto, não é tão conhecido que durante o ano de 2016, mesmo em anos seguintes, em alguns casos ainda se pode comprar imóveis sem aplicar IVA. Assim, a norma estabeleceu situações em que a transferência de domínio de bens imóveis não se afetam com IVA, e que são explicados na Circular 42 de 2015 do Serviço de Impostos Internos.
O artigo 6 transitório da Lei 20.780 estabelece, em primeiro lugar, que se a transferência de propriedade se faz em virtude de um contrato de promessa celebrado por escritura pública ou por instrumento particular protocolado, antes de 1 de janeiro de 2016, não se aplica o IVA. Isto implica que devem ser atendidos três requisitos:
a) Que o contrato de promessa que regulará a celebração do contrato de transferência de domínio cumpra todos os requisitos exigidos no artigo 1554 do Código Civil.
b) Que seja por escritura pública, ou seja, assinada perante notário, com todas as formalidades legais, e incluídos em seu protocolo ou registro público. Ou ainda, que seja por instrumento particular protocolado, em outras palavras, apesar de não se cumprirem as formalidades de uma escritura pública, se incorpore ao protocolo de cartório, que deverá deixar constância no repertório do dia em que for apresentado o documento.
c) Que se cumpra o estabelecido no artigo 138-a da Lei Geral de Urbanismo e Construções, ou seja, quando o promitente vendedor seja uma imobiliária, o projeto não conte com a recepção definitiva, e o comprador entregue todo ou alguma parte do preço do bem de raiz, no momento da promessa, o contrato de promessa outorgado por instrumento privado, autorizado pelo notário e que a empresa garanta o contrato com a apólice de seguro ou boleto bancário.
Se os requisitos indicados acima são satisfeitas, a venda não será tributado com IVA.
Nesta janela, fez com que muitos se perguntar o que acontece com a cessão de promessa de compra e venda. Obviamente, o Serviço respeita a possibilidade de proceder a tais transferências, mas acrescenta que a cessão de promessa de compra e venda ocorrida após 1 de janeiro de 2016 poderá ser fiscalizada pelo Serviço de Impostos Internos para verificar que não tenham como único objetivo libertar-se do pagamento de impostos, em conformidade com a nova norma geral antielusiva.
Em segundo lugar, também não se aplica o IVA, de acordo com o mesmo artigo 6 transitório, a transferência de domínio de bens imóveis, ocorrida por um contrato de arrendamento com opção de compra (leasing), celebrado antes de 1 de janeiro de 2016, desde que seja por escritura pública ou instrumento particular protocolado.
Por outro lado, o artigo 7 transitório da Lei 20.780, estabelece uma isenção de IVA na transferência de imóveis, sempre que se cumpram simultaneamente os seguintes requisitos:
a) Que se conte com a autorização de construção emitido pela divisão de Obras Municipais respectiva a 1 de janeiro de 2016. Contempla-Se a possibilidade de que, depois de concedida a autorização, modificações no projeto ou das obras, instruídos de acordo com a Norma Geral de Urbanismo. No entanto, deve ser verificado que estas alterações não resultem numa mudança substancial do projeto original, por exemplo, aumentando o número de casas em um prédio, já que, caso contrário, não vai se beneficiar da isenção. E deve ter-se presente que o Serviço de Impostos Internos também poderá fiscalizar essas modificações para verificar que seu objeto não apenas a liberação do pagamento de IVA, de acordo com as normas antielusivas.
b) as respectivas vendas realizadas até o dia 1 de janeiro de 2017, isso deve incluir a assinatura da escritura pública dentro deste prazo.
Esta última isenção é importante, porque muitas imobiliárias querem obter durante este ano, as permissões de edificação respectivos para que em 2016 possam vender isentos de IVA, e, certamente, muitas vai, de modo que haverá um número considerável de imóveis que serão vendidos com isenção de IVA para o próximo ano.

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