Investir em Imóveis DFL2: Benefícios e Limitações

Em 18 de julho de 1960, foi publicada no Diário Oficial, o Decreto com Força de Lei, N° 2, de 1959 (DFL 2) que contém interessantes benefícios tributários para as chamadas “casas económicas”, imóveis que, cumprindo alguns requisitos adicionais, têm uma área construída de até 140 metros quadrados. Mesmo quando é bem sabido que este tipo de bens tem importantes vantagens, não se conhece com o máximo de detalhes em que consistem e quais são suas limitações, especialmente no que diz respeito às mudanças que experimentou.
Primeiro que tudo, deve-se esclarecer que, na atualidade, entende-se por DFL 2 um imóvel de uso habitacional, com uma área construída de até 140 metros quadrados e de propriedade de pessoas naturais. Estes três requisitos são copulativos, ou seja, devem estar presentes todos para entender que estamos frente a uma “moradia econômica”.
Provavelmente, o benefício mais significativo que tem o investir em casas DFL 2 tem que ver com o facto de os rendimentos que produzem não são consideradas para os efeitos do Imposto Global Complementar ou Adicional e estão isentas do Imposto de Primeira Categoria. O anterior significa que quem invista neste tipo de casas, pode darlas contrato de locação, por exemplo, sem ter que pagar impostos. Nem sequer existe a obrigação de declará-los isentas do Imposto Global Complementar na linha 8 do Formulário 22, pelo que as rendas percebidas pela pessoa que invista em que elas não fariam subir um trecho na escala de taxas deste imposto. Tudo isso, mesmo que o bem seja dado em locação ao abrigo de um contrato de arrendamento com opção de compra.
Outro benefício importante tem que ver com uma isenção de 50% do imposto territorial, mais conhecido como contribuições de imóveis, de acordo com os seguintes prazos, contados a partir da data do certificado de recepção, dependendo da quantidade de área construída:
Por 20 anos, quando a área edificada não ultrapasse a 70 metros quadrados por unidade de habitação
Por 15 anos, se essa área passa dos 70 metros quadrados, mas não os 100 metros quadrados
Por 10 anos se nessa superfície excede os 100 metros quadrados e não passe de 140 metros quadrados
É importante destacar que esta isenção aplica-se apenas às “casas económicas”, pelo que os terrenos em que estão construídas não gozam deste benefício.
Por outro lado, as casas DFL 2 que sejam objeto de doação ou trasmitan por sucessão por causa de morte, são excluídas do âmbito de aplicação da Lei de Imposto sobre as Heranças, subsídios e Doações, quando o doador ou causa tenha adquirido em primeira transferência ou tenha sido construído da habitação. Em caso de sucessão, é necessário, além disso, que se tenha adquirido ou construído, pelo menos, 6 meses antes do falecimento.
Outro benefício associado consiste em que toda a escritura que se estenda por ocasião da construção ou transferência de “casas económicas” estará afeta somente 50% dos impostos correspondentes, até o prazo de dois anos a contar da sua recepção. Em outras palavras, se da escritura de compra e venda dá conta de um mútuo hipotecário, o ato estará afeto apenas a 50% dos impostos de selos e selos que correspondem.

Com tudo, estabelece certas limitações a esses benefícios, é importante analisar
Uma limitação que se tem mantido é que se muda o destino habitacional da habitação ou da área construída ultrapasse os 140 metros quadrados, perdem-se os benefícios associados. Se você conta com o certificado de recepção municipal respectivo, podem fazer ampliações, desde que não exceda o limite de metragem permitido. Este máximo apenas compreende área edificada, pelo que não se considera, por exemplo, piscina, jardim ou parque de estacionamento.
A Lei 20.455, publicada em 31 de julho de 2010 introduziu importantes mudanças na legislação. Um deles exclui de toda a franquia tributária DFL 2 as pessoas jurídicas, o que foi especialmente significativo. Outra alteração substancial, foi limitar a quantidade de casas que se podia receber este benefício a apenas 2. Se chegasse a ter mais de duas “casas económicas”, os benefícios vêm somente pela data de aquisição anterior. No entanto, o artigo quinto transitório da Lei 20.455 indicava que estas novas restrições não afetam os benefícios e direitos que a norma lhes daria a essa data, ou seja, por exemplo, uma pessoa natural que obtém rendimentos de locação de 5 casas DFL 2, seguiria considerando os benefícios fiscais enquanto as mantivesse. Com tudo, essas habitações adquiridas antes de entrar em vigor as alterações ao DFL 2, são igualmente consideradas para o cálculo do limite máximo de casas económicas por cada pessoa natural, como deixou claro a Circular 57 de 2010 do Serviço de Impostos Internos.
Se bem que se tenham limitado os benefícios das casas DFL 2, ainda continuam sendo uma boa alternativa de investimento, dadas as franquias fiscais associadas. Por isso, se você está pensando em comprar uma para o futuro, é importante se informar bem e conhecer suas vantagens e restrições, das quais as principais foram expostas neste artigo.

Gonzalo Polanco Z.
Diretor Executivo
Centro de Estudos Fiscais da Universidad de Chile

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