Venda de imóveis e Imposto de Renda

Desde a promulgação da Reforma Tributária (Lei 20.780, publicada em 29 de setembro de 2014) muitos investidores imobiliários têm se preocupado com os efeitos que poderia ter o IVA na venda de imóveis a partir de 2016. No entanto, ao alienar um bem de raiz, devemos considerar, além disso, outro tributo: imposto sobre a renda, sobre tudo tendo em conta as alterações que estabelece a reforma, em vigor a partir de 1 de janeiro de 2017.
Para entender quando é aplicável a este imposto, devemos ter claro o conceito de “renda” que, de acordo com o artigo 2° da LIR[1], define-se como “os rendimentos que constituam utilidades ou benefícios que renda uma coisa ou atividade, e todos os benefícios, utilitários e ganhos de capital recebidos ou devidos, qualquer que seja a sua natureza, origem ou denominação”. Portanto, há que esclarecer que não é a venda do bem de raiz em si mesma a que está taxado, mas a utilidade obtida (maior valor) na operação, ou seja, o valor de venda menos o custo do bem de raiz.
No entanto, na atualidade, o artigo 17.°, N. 8, em sua alínea b), da LIR estabelece que o maior valor para a alienação de bens imóveis situados no Chile efectuada por pessoas naturais, é considerado um rendimento que “não constitui renda”, pelo que a utilidade não deve pagar o imposto e nem deve ser informada na declaração anual (Formulário 22). Em geral, em consequência, o maior valor obtido pelo contribuinte em tais operações, não está afeta a este imposto.
A partir de 1 de janeiro de 2017, muda o tratamento ao maior valor da alienação de bens imobiliários. Em seguida são explicados os casos que podem ocorrer quando uma pessoa física com domicílio ou residência no Chile vende um bem de raiz.
A) Alienação de um bem de raiz adquirido antes de 1 de janeiro de 2004
O maior valor obtido mantém o tratamento de acordo com as disposições da Lei sobre Imposto de Renda, de acordo com o seu texto em vigor até 31 de dezembro de 2014, como mencionam as normas transitórias (XVI do artigo terceiro transitório da lei 20.780). Isto quer dizer que será uma renda não é considerado rendimento, se, e somente se, não o vendedor não é considerado habitual e venda não relacionado.
B) Alienação de um bem de raiz adquirido a partir de 1 de janeiro de 2004
Quando tiver decorrido menos de um ano entre a sua alienação e aquisição: o maior valor obtido na operação está afecto ao Imposto de Primeira Categoria (a partir de 2017, com taxa de 25%) e ao Imposto Complementar Global, com a opção de que este último imposto possa ser pago, com relação a esse maior valor, sobre base percebida ou obtida. Este mesmo tratamento tributário aplicável se a venda se há um relacionado.
Quando tiver decorrido mais de um ano entre a sua alienação e aquisição: o maior valor obtido na operação só fica afecto ao Imposto Global Complementar, podendo reliquidar este tributo durante os anos comerciais em que o bem alienado tem estado em poder do enajenante, até um máximo de 10 anos. No entanto, o contribuinte tem a opção de pagar um imposto único de substituição de 10% sobre o maior valor, em vez de pagar o Imposto Global Complementar. Por outro lado, estabelece-se que o imposto sobre as heranças pago pelo bem de raiz servirá como crédito contra o imposto que é pago pela alienação do bem de raiz. Neste caso em particular, há, também, um benefício consistente em que será um ingresso não renda o maior valor para a alienação de um bem de raiz, com um limite de 8.000 UF considerando todos os maiores valores provenientes de enajenaciones efectuadas a partir de 1 de janeiro de 2017, durante toda a vida do contribuinte, independentemente do tipo de bem de raiz.
Considerando todo o exposto, é muito importante saber como se determina o maior valor, isto é, a diferença entre o preço de venda e o custo tributário do bem de raiz. Até antes da reforma, este último era o custo de aquisição reajustado de acordo com a variação do IPC. A partir de 1 de janeiro de 2017, este valor pode incorporar os melhoramentos que tenham aumentado o valor do bem de raiz (o que exclui gastos com reparação), devidamente reajustadas, e que devem ser informadas oportunamente ao Serviço de Impostos Internos.
Se dispôs a uma norma transitória para os imóveis adquiridos a partir de 1 de janeiro de 2004 e até o dia 28 de setembro de 2014, e que são vendidos a partir de 1 de janeiro de 2017, que estabelece três alternativas para escolher como custo tributário:
a) Custo de aquisição, incluindo as melhorias, restaurado.
b) Avaliação fiscal de 1 de janeiro de 2017, devidamente reajustado.
c) Valor de mercado à data de publicação da Lei 20.780 (29 de setembro de 2014), devidamente credenciado pelo contribuinte perante o Serviço de Impostos Internos até 31 de dezembro de 2015, por meio de uma avaliação. De acordo com a Resolução 127 de 2014, esse valor deve ser informado através do Formulário N° 2897. Este valor deve ser devidamente reajustado, de acordo com a Circular 70 de 2015.
Com relação a este último, se um contribuinte se encontra nesta situação é importante considerar agora a possibilidade de realizar uma avaliação, já que só pode informar-se até 31 de dezembro deste ano 2015, sabendo que poderia ser, na maioria dos casos, a melhor das três alternativas.
Por todo o exposto, é importante estar atento a como afetará a reforma tributária para a alienação de bens imóveis, não só no caso do IVA, mas que, como vimos, em matéria de imposto de renda.
Gonzalo Polanco Z.
Diretor Executivo
Centro de Estudos Fiscais da Universidad de Chile

[1] Lei sobre Imposto de Renda, contida no artigo 1° do Decreto-Lei 824 de 1974

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